Steuerlicher Schätzwert der Immobilie
Die meisten Steuern und Gebühren errechnen sich aus dem Schätzwert (antikimeniki acsia) des Kaufobjekts, der üblicherweise niedriger als der tatsächliche Kaufpreis ist. Die genaue Differenz hängt immer von der jeweiligen Region und dem Standort des Hauses ab. Z.B. haben Häuser in Tourismusregionen und auf Ferieninseln einen höheren steuerlichen Schätzwert als jene in abgelegenen und touristisch nicht gut erschlossenen Gebieten. Allerdings ist Griechenland gerade dabei, die Schätzwerte der Immobilien den jeweiligen tatsächlichen Marktwerten anzugleichen.
Der Schätzwert wird von lokalen Finanzbehörden errechnet und richtet sich nach Kriterien wie Standort, Größe und den individuellen Merkmalen. Dieser Wert wird dann normalerweise in die Eigentumsurkunde bzw. in den Kaufvertrag übernommen. In einigen ländlichen Regionen Griechenlands kann über den Schätzwert verhandelt werden, dies ist aber eher die Ausnahme. Lassen Sie sich den Schätzwert immer schriftlich bestätigen. Auf das Verkaufen oder Kaufen von Häusern um weniger als den steuerlichen Schätzwert stehen hohe Geldstrafen.
Fällige Gebühren & Steuern beim Kauf einer Immobilie:
- Grunderwerbssteuer
- Mehrwertsteuer (nur bei neuen Häusern)
- Grundbuchsteuern
- Notargebühren
- Anwaltsgebühren/ Kosten für Rechtsberatung (optional)
- Kommunalsteuern
- Gebühren für Sachverständige/ Gutachter (optional)
- Maklergebühren
- Gebühren für die Anmeldung von Strom, Wasser und Gas
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer macht den Löwenanteil aller Extrakosten beim Kauf einer Immobilie aus und errechnet sich auf Basis des Schätzwertes. Die ersten € 15.000 werden mit 7 Prozent besteuert, der restliche Kaufbetrag mit 9 Prozent. Wenn das Anwesen jedoch im Servicegebiet einer öffentlichen Feuerwehr liegt (wie das bei den meisten Häusern im Besitz von Ausländern der Fall ist) steigt der erste Steuersatz auf 9 Prozent und der zweite auf 11 Prozent.
Ein Beispiel: Wenn das Haus, das Sie kaufen, einen Schätzwert von € 100.000 hat und durch eine Feuerwehr geschützt wird, müssen Sie insgesamt € 10.700 an Grunderwerbssteuern bezahlen (€ 1.350 für die ersten € 15.000 plus € 9.350 für die verbleibenden € 85.000).
Die Grunderwerbssteuer muss vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags bezahlt werden. Dem Notar muss der Beleg oder eine andere Art des Beweises der Bezahlung vorgelegt werden, da der Kauf ansonsten nicht genehmigt wird. Durch die Höhe der Grunderwerbssteuer und die Komplexität des Kaufvorganges ist das Hinzuziehen eines Rechtsbeistands beinahe zwingend erforderlich.
Mehrwertsteuer
Der Kauf neuer Gebäude, deren Baugenehmigung nach Januar 2005 ausgestellt wurde, ist umsatzsteuerpflichtig und wird mit 18% besteuert. Wenn die Baugenehmigung vor Januar 2005 ausgestellt wurde müssen keine Umsatzsteuern bezahlt werden – unabhängig davon, wann das Bauprojekt abgeschlossen wurde.
Grundbuchsteuern
Die Grundbuchsteuern errechnen sich ebenfalls vom Schätzwert und liegen zwischen 0,3 und 0,5 Prozent. Zusätzlich muss eine kleine Summe für Stempelgebühren und die Ausstellung von Zertifikaten entrichtet werden.
Notargebühren
Der Notar setzt den Kaufvertrag aus und erteilt die Genehmigung für den Kauf/Verkauf. Die dafür erforderlichen Gebühren machen zwischen 1 und 2 Prozent des Schätzwertes aus. Außerdem müssen für jedes Dokument bzw. für jede Seite, die im Kaufvertrag enthalten ist, geringe Gebühren bezahlt werden.
Anwaltsgebühren
Die Gebühren, die durch die Eigentumsübertragung und die dadurch erforderliche Ausstellung diverser Dokumente entstehen, können bis zu 1 Prozent des Schätzwertes ausmachen. Die tatsächlich zu entrichtende Gebühr hängt aber vom Marktwert der Immobilie ab. Einigen Sie sich vor Kaufabschluss mit Ihrem Anwalt (in schriftlicher Form) über die Gebühren. Einen Anwalt zu konsultieren und die dadurch entstehenden Gebühren zu bezahlen ist optional, aber sehr empfehlenswert.
Kommunalsteuern
Die Kommunalsteuer macht 3 Prozent der Grunderwerbssteuer aus und wird an die jeweilige Gemeinde entrichtet. Dieses Geld wird für allgemeine öffentliche Dienste, wie z.B. Straßenbau, aufgewendet. Die Kommunalsteuer ist gleichzeitig mit der Grunderwerbssteuer an das zentrale Finanzamt zu entrichten.
Gebühren für Sachverständige/ Gutachter
Wenn Sie einen Gutachter zur Inspektion und Bewertung der Immobilie beauftragen, hängt die dafür notwendige Gebühr von der Art des Gutachtens ab, das erstellt werden soll. Auch der Wert des Grundstücks/ des Hauses und etwaige spezielle Anforderungen haben Einfluss auf die Höhe der zu entrichtenden Gebühren. Ein Gutachten kostet von € 250 aufwärts.
Maklergebühren
Die Maklergebühren (normalerweise zwischen 2 und 5 Prozent des Kaufpreises) werden von beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) jeweils zur Hälfte bezahlt. Manchmal wird die vom Verkäufer zu bezahlende Summe vom Verkaufspreis abgezogen.
Gebühren für die Anmeldung von Strom, Wasser und Gas
Wenn Sie ein neues Haus kaufen müssen Sie normalerweise erst Strom, Wasser und Gas anmelden. Außerdem müssen wahrscheinlich Strom- Gas- und Wasserzähler installiert werden. Bitten Sie den Bauleiter die Kosten für die Anschlusskosten zu übernehmen (mit schriftlicher Bestätigung). Wenn das Haus an Sie weiterverkauft wird, müssen Sie möglicherweise für die Um- oder Anmeldung neuer Strom- Gas- und/oder Wasserverträge bezahlen.