Un bail identifie le logement que vous louez, adresse et appartement compris (soit par numéro, soit par emplacement). S’il y a des pièces ou privilèges supplémentaires inclus dans la location de base, comme l’accès à une laverie, à un garage, ou à des espaces de rangement, ceux-ci doivent être inscrits dans le bail. Si vous louez un appartement semi meublé ou partiellement équipé, cela doit également apparaître sur le bail. Ainsi que le détail des équipements ou installations incluses.
Le bail indique le montant de votre loyer mensuel, la date à laquelle il doit être payé et parfois le moyen de paiement (de nombreux propriétaires exigent que vous mettiez en place un virement automatique avec votre banque), ainsi que les pénalités de retard de paiement. Il doit aussi comprendre le détail des augmentations de loyer annuelles, qui sont généralement indexées, ainsi que la procédure pour une augmentation de loyer supérieure à ces montants. En plus de votre loyer, vous devrez payer un montant mensuel estimé pour.
Votre bail doit aussi préciser le montant et les conditions de la caution. Quand vous déménagerez, on attendra de vous que vous rendiez la maison ou l’appartement dans l’état où vous l’avez trouvé ; dans le cas contraire, le propriétaire peut utiliser votre caution pour couvrir le coût des réparations nécessaires. En général, la caution est bloquée jusqu’à ce que les frais communs soient déterminés et réglés ; il peut donc se passer un an ou plus après votre départ avant que vous ne récupériez votre caution.
La majorité des propriétaires exigent une caution allant de un à trois mois de loyer. Si possible, vous devriez vous arranger pour déposer cet argent sur un compte rapportant des intérêts, habituellement un compte bloqué qui exige votre autorisation et celle du propriétaire avant que les fonds puissent être débloqués. Certains propriétaires acceptent des garanties bancaires pour le montant de la caution. Il est possible de vous arranger avec votre banque, généralement pour un tarif annuel raisonnable. Méfiez-vous des propriétaires qui essaient d’inclure une clause exigeant que vous restituiez le logement en "parfait" état au lieu de l’habituel "dans l’état ou vous l’avez trouvé". Si vous acceptez une telle clause, vous pourriez devoir régler en plus des vôtres des frais de rénovation importants couvrant les dégâts occasionnés par les occupants précédents.
Parmi les autres termes et conditions pouvant apparaître dans le bail on trouve des périodes de préavis et des pénalités pour rupture de contrat. Les droits des locataires sont extrêmement protégés dans la plupart des contrats de location standard en Belgique. Expulser un locataire, même si celui-ci a causé des problèmes considérables, est une procédure qui peut prendre des mois ou même des années. Les circonstances dans lesquelles un propriétaire peut expulser un locataire sont strictement limitées. Dans la plupart des cas, il doit donner une longue période de préavis et payer au locataire de substantielles pénalités (ce qui ne veut pas dire que vous devriez faire des expulsions une habitude !). C’est la raison pour laquelle la plupart des propriétaires insistent pour vérifier votre emploi, votre situation familiale et vos revenus avant de vous accepter comme locataire. Si vous voulez résilier le bail, il y a des périodes de préavis et des procédures à suivre, et parfois des pénalités à payer. C’est désormais une pratique courante d’inclure une "clause diplomatique" dans le contrat de location standard. Celle-ci vous permet de résilier le bail avec 30 jours de préavis si votre déménagement est causé par votre travail, i.e. si vous êtes mutés subitement ou si vous changez d’emploi.
Un bail standard en Belgique couvre une période de neuf ans, on l’appelle souvent un bail 3-6-9, parce que le loyer de base ne peut être augmenté qu’au début de chaque période de trois ans, et seulement si un avis écrit a été remis. D’après un bail standard, vous devez donner un préavis d’au moins trois mois par écrit afin de rompre ou de résilier le contrat de location (habituellement six à neuf mois sont requis). Si vous rompez le bail pendant la première année vous devrez payer une pénalité de trois mois de loyer. Pendant la deuxième année, la pénalité est réduite à deux mois de loyer, et pendant la troisième année à un mois de loyer. Après la troisième année, il n’y a plus de pénalité à condition que vous donniez une période de préavis suffisante. A la fin de chaque période de trois ans, le propriétaire peut vous expulser s’il a besoin du logement pour lui-même ou pour un membre proche de sa famille, mais il doit vous remettre un préavis de six mois et vous payer une importante pénalité (équivalente à neuf mois de loyer après trois ans, et six mois après six ans). Si le propriétaire ne vous remet pas un préavis en temps voulu, il doit vous verser dix-huit mois de loyer de pénalité. A la fin de la période de location de neuf ans, le bail est automatiquement reconduit pour neuf années de plus à moins que vous ou le propriétaire aient prévenu de leur intention de ne pas reconduire le bail au moins six mois à l’avance par courrier recommandé.
Il est toujours sage d’inclure une clause diplomatique dans un contrat de location mais, à moins que vous ayez des rapports amicaux avec votre propriétaire, vous vous rendrez peut-être compte que les tribunaux belges refusent de l’appliquer. Vous pouvez plutôt persuader votre employeur de vous rembourser les pénalités de loyer liées à une mutation forcée.
Si vous pouvez négocier des modifications par rapport au bail standard, vous verrez peut-être que les tribunaux belges sont réticents à appliquer des provisions inhabituelles ou des clauses de bail non standard si un désaccord entre vous et votre propriétaire se termine en action légale. La loi belge ne tolère pas les termes flous ou imprécis dans les contrats de location, et si vous insistez pour négocier un terme non standard dans le bail, vous courrez le risque de perdre une grande partie de la protection légale dont bénéficient les locataires en Belgique.
En Belgique, les baux doivent êtres enregistrés au bureau local d’enregistrement du ministère des finances ( Registratie, Ministerie van Financien) dans les six mois suivant la signature. Théoriquement, vous pouvez recevoir une amende si vous oubliez cette formalité, bien qu’il soit dans votre propre intérêt d’enregistrer le bail et tout changement ou codicille apparus pendant la durée du bail. N’écoutez pas votre propriétaire s’il tente de vous décourager de vous "donner la peine" de procéder à l’enregistrement du bail : si le propriétaire veut relouer le logement, le nouveau locataire ne peut être tenu de respecter le bail existant que si celui-ci a été dûment enregistré. Si vous n’avez pas enregistré votre contrat, le nouveau locataire peut vous faire expulser, faire monter votre loyer ou changer n’importe quel terme de votre contrat de location !
En Belgique, vous devez en règle générale vous acquitter d’une caution équivalente à trois mois de loyer, soit en liquide soit en obtenant une caution bancaire pour le montant requis, et un inventaire est généralement effectué avant que le contrat soit signé et la caution réglée. L’association des consommateurs belges publie un prospectus intitulé "guide de la location" (" huren en verhuren"), qui explique les termes et les clauses des baux standards auxquelles il est conseillé de prêter attention. Contactez Test Achats/Test Aankoop, 13 rue de Hollande 1060, Bruxelles (Tél : +32 (0)2-536 6411).